Andrzej Ratajczyk

Zapewnienie Polakom godnego mieszkania jest wyzwaniem cywilizacyjnym – mówił Andrzej Adamczyk, minister infrastruktury i budownictwa, 22 grudnia w Białej Podlaskiej podczas inauguracji pierwszej inwestycji w programie Mieszkanie+. Tego dnia rozpoczęto też drugą inwestycję programu w Jarocinie.

Po sukcesie programu Rodzina 500+ teraz Polacy z niecierpliwością czekają na efekty kolejnego rządowego programu Mieszkanie+, który jest jednym z elementów nowej polityki mieszkaniowej rządu Beaty Szydło. Program Mieszkanie+ oparty jest na trzech filarach mających pomóc stworzyć w Polsce ofertę mieszkaniową kierowaną do wszystkich gospodarstw domowych. Te filary to: dostępne budownictwo na wynajem na gruntach skarbu państwa lub inwestorów prywatnych, społeczne budownictwo czynszowe oraz wsparcie dla systematycznego oszczędzania na cele mieszkaniowe.

Pionierski program

Mieszkanie+ jest na polskim rynku programem pionierskim i nowatorskim, gdyż nikt wcześniej nie próbował budować mieszkań z wykorzystaniem gruntów skarbu państwa. Ale nie tylko to jest powodem jego wyjątkowości. – Przez ostatnie 25 lat w Polsce nie powstał tak kompleksowy program mieszkaniowy, nawet w postaci koncepcyjnej – mówi Piotr Hofman, prezes zarządu HM Inwest SA, firmy należącej do grupy ogólnopolskich firm deweloperskich Grupa Inwest. – W skali świata nie jest to nic niespotykanego. Podobne programy były realizowane z sukcesem w USA, Niemczech czy Wielkiej Brytanii. Znacząco wpłynęły na wzrost dostępności mieszkań i rozwój gospodarczy w tych krajach. Mamy więc możliwość czerpania dobrych wzorców z zagranicy – dodaje Hofman.

Głównym celem programu Mieszkanie+ jest poprawa sytuacji mieszkaniowej Polaków, w tym zwiększenie dostępności mieszkań dla osób o dochodach, które uniemożliwiają nabycie lub wynajęcie mieszkania na rynku komercyjnym. Jest to bardzo ważne, gdyż obecnie mamy najmniej mieszkań na 1000 mieszkańców w całej Unii Europejskiej. Nasz wynik to ok. 360 mieszkań przy średniej unijnej ponad 430. Na końcu europejskiej stawki jesteśmy też w innych statystykach. Na przykład średnia powierzchnia mieszkalna na osobę w Polsce wynosi niecałe 28 mkw., przy 40 mkw. średniej w całej UE. Jest więc spory dystans do nadrobienia. Poza tym trzeba pamiętać, że część mieszkań w Polsce ze względu na stan techniczny będzie musiała być wycofywana z rynku.

– Dlatego program Mieszkanie+ trzeba traktować jako bardzo ważny element rozwoju społecznego i gospodarczego kraju. Po pierwsze, mieszkanie jest jedną z podstawowych potrzeb człowieka. Jeżeli obywatel nie ma możliwości zaspokojenia tej potrzeby, to nie będzie chciał żyć w danym mieście czy kraju. Stąd realizacja programu może być sposobem na zahamowanie emigracji, a być może zachęci naszych obywateli przebywających obecnie za granicą do powrotu do kraju. Poza tym program może się stać kołem zamachowym polskiej gospodarki – uważa Hofman.

Szeroko pojęta branża budowlana oddziałuje na niemal każdą dziedzinę gospodarki poprzez firmy usługowe w postaci generalnych wykonawców i podwykonawców, firmy transportowe, producentów materiałów budowlanych, mebli, wyposażenia wnętrz, pracownie projektowe, kancelarie prawne, firmy doradztwa kredytowego aż po banki.

Potrzebne nowe regulacje

Sukces programu zależy od jego dobrego przygotowania. – Program musi być na tyle dobrze osadzony w realiach prawnych i ekonomicznych kraju, żeby mógł być realizowany przynajmniej przez 15 lat. Wówczas jest w stanie przynieść zakładane efekty. Ważne też, żeby nawet zmiany polityczne nie miały wpływu na jego funkcjonowanie. W przeciwnym razie nie spełni swojej funkcji – twierdzi Piotr Hofman. Według danych statystycznych w ostatnich latach w Polsce powstaje rocznie ok. 150 tys. mieszkań. Jest to liczba lokali mieszkalnych oddawanych do użytku przez wszystkie podmioty działające na rynku, czyli inwestorów indywidualnych, spółdzielnie mieszkaniowe, budownictwo komunalne i deweloperów. W 2016 r. sami deweloperzy zbudowali 62 tys. mieszkań, z tego prawie 25 tys., czyli blisko 40 proc., w Warszawie. To świadczy o tym, że budownictwo mieszkaniowe rozwija się w kraju nierównomiernie. Wdrożenie programu Mieszkanie+ powinno ten stan zmienić.

W opinii ekspertów sprawna i terminowa realizacja inwestycji mieszkaniowych nie będzie możliwa bez uregulowania obszaru prawno-administracyjnego. Obecnie niektóre polskie normy i przepisy regulujące proces budowlany są dużo bardziej rygorystyczne niż w większości krajów Unii Europejskiej. W oczywisty sposób wpływa to na koszty i czas realizacji procesu inwestycyjnego. Podobnie zresztą jak brak miejscowych planów zagospodarowania. Uporządkowanie tych spraw przyczyni się do redukcji kosztów inwestycji, a tym samym cen mieszkań. Oszczędności może też przynieść szersze wykorzystanie nowych technologii, różnych form prefabrykacji. Co ciekawe, wiele nowatorskich prefabrykatów produkowanych jest w Polsce, ale nie potrafimy ich na masową skalę wykorzystać. Na przykład tak nowoczesne i ekologicznie nastawione rynki budowlane jak skandynawskie korzystają w bardzo dużym stopniu z produkcji i technologii polskich.

Usprawnienie procesu inwestycyjnego jest wielkim wyzwaniem, zważywszy na to, że o jego potrzebie mówi się od wielu lat, a realia pozostają te same. To jednak w najbliższym czasie ma się zmienić. Kompleksowym rozwiązaniem, jeżeli chodzi o inwestycje budowlane, jest przygotowany przez rząd Kodeks urbanistyczno-budowlany. W tym jednym dokumencie będą zawarte przepisy związane z prawem budowlanym, planowaniem przestrzennym i częściowo także z gospodarką nieruchomościami. Nowe regulacje są dostosowane do obecnych realiów i oczekiwań. To wszystko ma zmierzać do usprawnienia procesu planowania przestrzennego, a także inwestycyjno-budowlanego. A skoro czas to pieniądz, tym samym wpłynie to na obniżenie kosztów realizacji inwestycji mieszkaniowych.

Szansa na akumulację polskiego kapitału

Zdaniem Hofmana, żeby program odegrał swoją rolę, w jego ramach powinno się budować minimum 60 tys. mieszkań rocznie, czyli tyle, ile obecnie oddają do użytku deweloperzy. Ale docelowo powinno to być nawet 100 tys. mieszkań. Wtedy faktycznie będziemy mieli do czynienia ze zmianą jakościową. – Tego nie da się zrobić bez zaangażowania krajowych, profesjonalnych podmiotów. I na pewno nie jest dobrym rozwiązaniem stworzenie z wykonawców jakiegoś wielkiego rządowego dewelopera. To jest nierealne. Ten projekt muszą realizować sprawdzone firmy, mające doświadczenie na danym obszarze – twierdzi szef Grupy Inwest.

– Z doświadczeń zagranicznych wynika, że tego typu programy powinny być oparte na współpracy z profesjonalnymi podmiotami krajowymi, firmami budowlanymi, deweloperami. W ten sposób generuje się kapitał krajowy. A jak często powtarza wicepremier Mateusz Morawiecki, trzeba polskimi firmami budować polski kapitał. A nie, jak to było w minionych latach przy budowie dróg i autostrad, gdzie głównym beneficjentem gigantycznych środków unijnych były koncerny zagraniczne, a wielu krajowych podwykonawców wpadło w poważne kłopoty, przez które część musiała ogłosić upadłość – mówi Piotr Hofman. Budowanie programu opartego na polskich firmach daje możliwość akumulacji polskiego kapitału. A w konsekwencji rozwój nie tylko sektora budowlanego, lecz także całej polskiej gospodarki.