Lubelski Ratusz chroni deweloperów? Miasto rezygnuje z milionów z podatku od pustostanów

Katowice i Kraków nie podzielają wątpliwości lubelskiego ratusza

Katowice jako pierwsze w Polsce zdecydowały się uderzyć w zjawisko przetrzymywania niesprzedanych mieszkań przez deweloperów. Władze miasta uznały, że lokale oddane do użytku, ale niewykorzystywane na cele mieszkaniowe, stanowią w praktyce część działalności gospodarczej dewelopera – swoisty towar na sprzedaż, a nie zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Na tej podstawie zaczęto naliczać firmom deweloperskim aż 34 zł od metra kwadratowego rocznie za takie mieszkania, podczas gdy dotychczas płacili jedynie 1,19 zł/m² jak za zwykłe mieszkania. Różnica jest kolosalna: dla przeciętnego 50-metrowego mieszkania roczny podatek rośnie z około 60 zł do blisko 1700 zł. Co więcej, katowiccy urzędnicy domagają się od deweloperów także wyrównania zaległości wstecz, nawet od 2020 r., płacąc różnicę między stawką symboliczną a podwyższoną za poprzednie lata.

Decyzja Katowic wywołała wściekłość branży deweloperskiej, która zarzuca władzom miasta „bezprawną próbę powiększenia dochodów” i zapowiada sądową batalię. Mimo sprzeciwu firm, samorząd powołuje się na korzystne dla gmin orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z października 2024 r., które potwierdziło, że preferencyjną stawkę podatku od nieruchomości mieszkaniowych stosuje się tylko tam, gdzie lokal faktycznie służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych ludzi. Jeśli zaś mieszkanie stoi puste i nikt w nim nie mieszka, to – zdaniem NSA i władz Katowic – należy się podatek wyższy, bo lokal pełni czysto komercyjną funkcję w majątku firmy. Katowice jasno wskazują: dopóki w mieszkaniu deweloperskim nie zamieszka lokator, dopóty lokal ten jest częścią biznesu dewelopera i powinien być opodatkowany jak działalność gospodarcza.

Kraków również postanowił pójść tą drogą. We wrześniu 2025 r. tamtejsza Rada Miasta – głosami radnych niemal wszystkich opcji – przyjęła uchwałę kierunkową zobowiązującą prezydenta do nałożenia najwyższej stawki podatku od nieruchomości na „trwałe pustostany” należące do deweloperów. Chodzi o mieszkania celowo niesprzedawane lub niewynajmowane przez przedsiębiorców, traktowane jako lokata kapitału. W Krakowie głośno mówi się o problemie spekulacji – według danych GUS w mieście jest ok. 70 tysięcy pustych mieszkań. Oczywiście nie wszystkie należą do deweloperów, ale radni wskazują, że znaczna część to właśnie niesprzedane lokale na rynku pierwotnym oraz mieszkania skupowane hurtowo przez fundusze inwestycyjne, które później latami stoją puste. Szacunki mówią, że dla krakowskiego budżetu mogłoby to oznaczać kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt milionów złotych rocznie dodatkowych dochodów. Władze Krakowa poparły tę inicjatywę, choć studziły oczekiwania co do skali wpływów – według wstępnych analiz magistratu kryteria „spekulacyjnego pustostanu” spełniać może najwyżej kilkaset lokali w skali miasta. Mimo to Kraków jasno wysyła sygnał: czas ukrócić mieszkaniową grę na zwłokę.

Lublin rezygnuje z dodatkowych dochodów mimo gigantycznego długu

Na tle działań Katowic, Krakowa i innych miast, postawa Lublina jawi się jako co najmniej zachowawcza. Radny miejski Tomasz Gontarz (PiS) w interpelacji z 9 września 2025 r. wprost pytał prezydenta Krzysztofa Żuka, czy Lublin zamierza pójść śladem Katowic i opodatkować niesprzedane mieszkania deweloperów wyższą stawką podatku od nieruchomości. Taki mechanizm mógłby, według radnego, przynieść Lublinowi miliony złotych rocznie dodatkowych wpływów oraz zmotywować firmy do szybszej sprzedaży lub wynajmu lokali, co z kolei pomogłoby obniżyć ceny mieszkań na rynku. Trudno o bardziej palącą potrzebę – sytuacja finansowa miasta jest bowiem dramatyczna. Zadłużenie Lublina na koniec 2025 r. ma wynieść prawie 2,5 miliarda złotych, a budżet ledwo spina się dzięki kolejnym emisjom obligacji i podwyżkom opłat dla mieszkańców. W tym samym czasie ceny mieszkań w Lublinie szybują w górę, a wiele rodzin nie stać na własne lokum.

Mimo to lubelski Ratusz nie zamierza sięgnąć po oczywiste źródło dochodu, jakim byłoby zwiększenie podatku dla deweloperów przetrzymujących puste lokale. Co więcej, władze miasta zafundowały mieszkańcom ogólną podwyżkę podatków od nieruchomości – w 2025 r. stawka dla wszystkich lokali mieszkalnych w Lublinie ma wzrosnąć do maksymalnego dopuszczalnego poziomu (1,19 zł/m²). Innymi słowy, zwykli lublinianie zapłacą więcej za swoje mieszkania, garaże czy działki, natomiast deweloperzy nadal będą ponosić tylko symboliczne opłaty od pustych apartamentów, które stoją niezamieszkane. 

– Nie rozumiem logiki władz miasta, które z jednej strony podnoszą podatki mieszkańcom (np. opłaty za wywóz śmieci), a z drugiej strony chronią niektórych deweloperów przed sprawiedliwym opodatkowaniem ich pustostanów – komentuje radny Tomasz Gontarz (PiS). 

Rzeczywiście, taka polityka oznacza, że ciężar ratowania miejskich finansów przerzucany jest na obywateli, podczas gdy deweloperzy mogą dalej spokojnie spekulować mieszkaniami, płacąc za niewykorzystane lokale groszowe stawki.

Gontarz wskazuje, że prezydent Żuk i skarbnik miasta ignorują potencjalne milionowe wpływy oraz społeczne skutki zjawiska pustostanów. W Lublinie – podobnie jak w całej Polsce – wysokie ceny mieszkań idą w parze z ograniczoną dostępnością lokali dla osób o średnich i niższych dochodach. Tymczasem część nowo wybudowanych mieszkań stoi pusta, często w rękach inwestorów czekających, aż ceny jeszcze wzrosną. Radny podkreśla, że przetrzymywanie pustostanów sztucznie ogranicza podaż na rynku, co utrzymuje ceny na wysokim poziomie. Jego zdaniem miasto powinno aktywnie przeciwdziałać takim praktykom – jeśli nie poprzez podatek od pustostanów deweloperskich, to poprzez inne narzędzia. Niestety, odpowiedź ratusza na interpelację pomijała te wątki: nie dowiedzieliśmy się z niej ani ilu pustych mieszkań jest w Lublinie i jaki wpływ mają na rynek, ani jakie alternatywne działania (poza podatkiem) magistrat rozważa, by ukrócić spekulacje i poprawić dostępność mieszkań. Władze miasta nie odniosły się także konkretnie do pytania o możliwe zyski budżetowe z wprowadzenia „podatku katowickiego” w Lublinie.

Ratusz tłumaczy się przepisami i czeka na sądy

W odpowiedzi na postulaty wyższego opodatkowania pustych lokali deweloperskich, Urząd Miasta Lublin zasłania się obowiązującym prawem i niejasnością jego interpretacji. Skarbnik miasta w piśmie z 18 września 2025 r. wyjaśnił, że zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych budynki mieszkalne – nawet będące własnością przedsiębiorcy – nie są uznawane za związane z działalnością gospodarczą, o ile nie są faktycznie zajęte na prowadzenie tej działalności. Innymi słowy, dopóki deweloper formalnie utrzymuje lokal jako mieszkanie (choćby puste), a nie np. biuro czy showroom, dopóty obowiązuje stawka jak za mieszkanie (czyli niska). Podwyższony podatek – jak dla nieruchomości komercyjnych – mógłby być naliczony tylko wtedy, gdy lokal jest „zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej”. Właśnie o to toczy się spór interpretacyjny: czy pusty, niesprzedany lokal można uznać za „zajęty” na cele biznesowe, skoro deweloper traktuje go jako inwestycję?

Przełomem stała się tu wspomniana uchwała NSA z 21 października 2024 r. (sygn. III FPS 2/24). Sąd rozpatrywał co prawda kwestię podatku od budynków mieszkalnych przeznaczonych na najem, ale w uzasadnieniu odniósł się też do tzw. trwałych pustostanów. NSA wskazał jasno: jeśli budynek (lub lokal) mieszkalny nie jest wykorzystywany do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych – bo przedsiębiorca celowo wstrzymuje jego użytkowanie, traktując to jako element strategii gospodarczej – to można go traktować tak jak nieruchomość zajętą na działalność. Innymi słowy, sąd otworzył furtkę, by opodatkować długotrwale puste mieszkania firm wyższą stawką.

Paradoksalnie to właśnie na tę samą uchwałę NSA powołują się dziś obie strony sporu. Samorządy takie jak Katowice czy Kraków twierdzą, że orzeczenie daje im podstawę do działania – i w oparciu o nie naliczają lub zamierzają naliczać wyższy podatek. Natomiast władze Lublina przekonują, że… uchwała ta spowodowała tylko większy chaos prawny. Skarbnik Lublina argumentuje, że uzasadnienie NSA wywołało rozbieżne interpretacje wśród organów podatkowych. Co gorsza, w ocenie miejskich urzędników pojęcie „trwałego pustostanu” jest niedookreślone i zapewne dopiero kolejne wyroki sądowe ugruntują linię orzeczniczą. Ratusz twierdzi, że zanim zacznie masowo naliczać 34 zł od metra, musiałby w każdym przypadku przeprowadzić drobiazgowe postępowanie podatkowe – ustalić stan faktyczny każdego lokalu i udowodnić, że dany pustostan rzeczywiście nie służy celom mieszkalnym w sposób trwały. A to, zdaniem urzędników, długa i skomplikowana procedura, na końcu której i tak mogą zapaść różne wyroki w razie odwołań. Innymi słowy, Lublin wstrzymuje się, argumentując, że brakuje jednoznacznej wykładni prawa, a działanie na własną rękę groziłoby sporami i przegranymi sprawami.

Wszystko sprowadza się zatem do kwestii polityki i woli działania. Lubelski Ratusz podkreśla, że działa zgodnie z prawem i dba o stabilne dochody budżetu miasta. Urzędnicy zapewniają, że jeśli tylko pojawi się utrwalona linia orzecznicza lub oficjalne stanowisko Ministerstwa Finansów, które potwierdzi możliwość nakładania wyższych stawek na niesprzedane mieszkania, to Lublin podejmie odpowiednie kroki. Na razie jednak wolą czekać. Co znamienne, w piśmie do radnego skarbnik miasta zaznaczył też, że „podatek od nieruchomości nie jest narzędziem służącym regulacji rynku nieruchomości”. Innymi słowy – zdaniem władz – fiskalna polityka miejska nie powinna służyć wpływaniu na rynek mieszkaniowy, a jedynie zbieraniu dochodów. To stwierdzenie oburzyło wielu obserwatorów, bo przecież samorządy mają obowiązek prowadzić aktywną politykę mieszkaniową. Trudno kształtować ją bez żadnych instrumentów – a stawki podatkowe są jednym z narzędzi, które mogą zachęcać lub zniechęcać określone zachowania uczestników rynku.

Polityka pro-deweloperska kosztem mieszkańców?

Krytycy decyzji władz Lublina nie mają wątpliwości: to zaniechanie uderza w mieszkańców, a oszczędza deweloperów. 

– To bulwersujące, że przy zadłużeniu sięgającym 2,5 mld zł władze Lublina nie chcą sięgnąć po oczywiste źródło dochodów, jakim jest wyższe opodatkowanie pustostanów w zasobach deweloperskich – ocenia radny Tomasz Gontarz (PiS). 

Jego zdaniem prezydent Żuk stosuje politykę korzystną dla deweloperów kosztem zwykłych mieszkańców i budżetu miasta. Ratusz zdaje się bowiem chronić interesy niektórych dużych graczy na rynku nieruchomości, którzy mogą pozwolić sobie na przetrzymywanie lokali, licząc na wzrost cen.

 – Mieszkańcy Lublina borykają się z wysokimi cenami mieszkań i rosnącymi podatkami, a niektórzy deweloperzy mogą spokojnie spekulować nieruchomościami, płacąc symboliczne kwoty – podkreśla Gontarz.

Taka sytuacja budzi sprzeciw, bo rodzi poczucie głębokiej niesprawiedliwości: zwykły Kowalski płaci coraz więcej, a bogaty inwestor z kilkoma pustymi mieszkaniami – niewiele.

Co ważne, Katowice i Kraków działają w oparciu o te same przepisy i to samo orzeczenie NSA co Lublin. Ich przykład pokazuje, że nawet w obecnym stanie prawnym można podjąć zdecydowane kroki, by ukrócić spekulacyjne przetrzymywanie mieszkań. Lublin tymczasem – zdaniem radnego i części komentatorów – po prostu szuka wymówek, by nic nie robić. Oczekiwanie na „ugruntowanie się linii orzeczniczej” oznacza de facto odłożenie tematu ad kalendas graecas, czyli na święte nigdy. Warto zauważyć, że w międzyczasie w Sejmie pojawiają się propozycje ustawowego wprowadzenia ogólnopolskiego podatku od pustostanów, co wskazuje, iż problem jest dostrzegany również na szczeblu centralnym. Skoro więc nawet rząd rozważa rozwiązania systemowe, tym bardziej samorządowcy nie powinni biernie czekać, tylko wykorzystać obecne możliwości prawne.

Sprawa podatku od pustostanów w Lublinie z pewnością będzie miała dalszy ciąg. Radny Gontarz już zapowiedział kolejne działania: zamierza formalnie zażądać od władz miasta dokładnych danych o liczbie pustostanów w Lublinie oraz ich wpływie na rynek. Niewykluczone więc, że temat wróci na forum Rady Miasta, być może w formie projektu uchwały zobowiązującej prezydenta do podjęcia działań – analogicznie do tego, co stało się w Krakowie. Lublin potrzebuje odważnych decyzji w polityce mieszkaniowej. Mieszkańcy mają prawo oczekiwać, że ich samorząd będzie skutecznie walczył ze spekulacją i dbał o dostępność mieszkań, a nie – nawet jeśli nieintencjonalnie – faworyzował deweloperów kosztem budżetu miasta. Czy lubelskie władze pójdą po rozum do głowy i zmienią kurs, czy dalej będą chować się za prawnymi wątpliwościami, podczas gdy miejskie długi rosną? Odpowiedź na to pytanie pokażą najbliższe miesiące i lata.

Źródło: Główny Urząd Statystyczny, Interpelacja Radnego Tomasza Gontarza (PiS) i odpowiedź lubelskiego ratusza, Lublin 112, Portal TV Republika

Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca.

Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Wiadomościach Google. 

Jesteśmy na Youtube: Bądź z nami na Youtube

Jesteśmy na Facebooku: Bądź z nami na FB

Jesteśmy na platformie X: Bądź z nami na X