PKO BP: Nic nie może wiecznie trwać. Ceny mieszkań mogą się obniżyć

Jeszcze w pierwszym kwartale 2020 roku średnia cena mieszkania za metr kwadratowy w Polsce wynosiła 4 567 złotych. Kolejne pandemiczne miesiące przyniosły już dość wyraźne wzrosty. Zgodnie z danymi GUS, średnia cena za metr kwadratowy w pierwszym kwartale 2021 roku wyniosła 4944 zl, a w drugim kwartale już 5 112 zł. To o 546 zł więcej, niż rok wcześniej. Warto pamiętać, że w podaną kwotę wlicza się nieruchomości z całej Polski. Średnie ceny za metr kwadratowy w największych polskich miastach są zdecydowanie wyższe.

Uchodźcy a rynek najmu

Zmienia się również rynek najmu. Ponad 2,5 mln uchodźców z Ukrainy powoduje, że mieszkania błyskawicznie znikają z oferty, a część właścicieli oferuje nieruchomości za darmo. Często uchodźcy szukają też lokali na krótko. Na rynku najmu jest ok. 40 tys. mieszkań. Czy nasz rynek jest wystarczająco pojemny i jak zmienia się ze względu na przybywających uciekinierów wojennych z Ukrainy? Czy aktualna sytuacja oraz podejmowane decyzja zewnętrzne, mogą spowodować, że w kolejnym kwartale ceny mieszkań zaczną spadać?

-  Faktyczny zasób mieszkań wolnych jest zapewne większy, niż przedstawiają to statystyki w Internecie; niemiej jednak jest on niewystarczający do tego, żeby pomieścić – przynajmniej w krótkim okresie – uchodźców z Ukrainy – twierdzi Wojciech Matysiak z PKO BP. Niestety działania wojenne na to wskazują, że Ukraińców będzie w Polsce coraz więcej. Na razie są to dość zamożni ludzie, których stać na wynajęcie mieszkań. Ale przybywać zapewne będą również biedniejsi i czy – bez globalnego wsparcia – nie czeka ich życie na ulicy?

Zachęty i trendy rynkowe

- Dużo zależy od wsparcia publicznego – przekonuje Wojciech Matysiak. - W tej chwili funkcjonuje to wsparcie w wysokości 40 zł za dobę za ulokowanie uchodźcy w mieszkaniu. Myślę, że jest to program, który zachęca prywatnych właścicieli mieszkań, żeby pomagać uciekinierom, biedniejszym osobom, których nie stać na wynajęcie mieszkania na rynku. Pamiętać jeszcze należy o zasobie budynków sektora publicznego, które można przystosować na mieszkania dla uchodźców – dodaje.

Zdaniem eksperta z PKO BP, można tez zastosować pewne formy zachęty dla tych właścicieli mieszkań, którzy mają lokale, ale nie zamierzali je wynajmować. – Na przykład puste, przeznaczone do sprzedaży – podaje Wojciech Matysiak. -  Taki proces sprzedaży mieszkania może trwać rok, dwa i w tym czasie - jeżeli udałoby się zachęcić właścicieli, aby przeznaczyli takie mieszkania na lokale zastępcze dla uchodźców - to jesteśmy w stanie zwiększyć potrzebną pulę mieszkaniową. Nie ma jednak co ukrywać: problem jest. Napływ uchodźców jest bardzo silny i krótkookresowo zwłaszcza, takie niedobory mieszkaniowe wystąpią.

Można się zastanawiać, czy właściciele, którzy nie dokonają sprzedaży lokalu wrzucą je na rynek najmu. Czy można przewidzieć taki trend? Ceny na rynku najmu – ze względu na uchodźców – wzrosły o przynajmniej 20 procent. Ale są miasta, które sa popularnymi miejscami dla uchodźców, gdzie ceny wzrosły o 30-40 proc.  We Wrocławiu odnotowano nawet blisko 50 proc. wzrost cen najmu. Skala jest bardzo wysoka.

Sprzedaż mieszkań wyhamowała

- Na rynku sprzedaży widać zahamowanie, wyraźny spadek popytu – mówi Wojciech Matysiak z PKO BP. – W pierwszym kwartale, jak podają deweloperzy, sprzedaż jest niższa mniej więcej o ¼ od tej z ubiegłego roku. Ale zaznaczyć warto, ze ten ubiegły rok był rekordowy, więc ten spadek 25-procentowy oceniłbym jako umiarkowany i niezaskakujący – dodaje. Inflacja, wzrost stop procentowych, większe raty kredytu. Niewykluczone, że pojawią się na rynku mieszkania ludzi, którzy – mimo dekoniunktury – jednak będą sprzedawali swe mieszkania.

- Ten impuls sprzedażowy przyjedzie raczej z rynku wtórnego, niż pierwotnego. Deweloperzy będą regulować rynek raczej zmniejszając podaż, a nie obniżając ceny. Po prostu koszty budowy są tak duże, ze deweloperzy nie są w stanie zmniejszyć cen mieszkań – wyjaśnia Wojciech Matysiak.

- Ogólnie sytuacja deweloperów „płynnościowa” jest bardzo dobra. Jest odmienna niż przed kilku laty, gdy np. grunty pod budowę kupowali na kredyt. Teraz ziemię nabywali ze środków własnych. Dlatego raczej nie będą skłonni obniżać ceny. Druga taka opcja dla firm deweloperskich to rozmowy z funduszami, zajmującymi się wynajmem instytucjonalnym, a od jakiegoś czasu widocznymi na naszym rynku. Nie ma się czemu dziwić, choćby napływ migrantów będzie powodował, że rentowności uzyskiwane na rynku najmu będą wyższe. Naturalnie takie fundusze są zainteresowane, żeby kupować mieszkania pod wynajem. Sytuacja na rynku teraz sprzyja, mogą liczyć na większe rabaty przy zakupach pakietowych – ekspert PKO BP nie ma wątpliwości.

Rynek nieruchomości biurowych z naturalnych przyczyn czyli pandemii popadł w stagnację. Nowe projekty zostały zatrzymane, popularyzacja pracy zdalnej spowodowała, że pojawiła się duża niepewności akurat na tym rynku.  - Widzimy pewne oznaki poprawy sytuacji, nowe inwestycje zaczynają być stopniowo wznawiane. Polski rynek pracy jest stosunkowo mało „ubiurowiony” na tle innych krajów Europy i to nasycenie powierzchnią biurową w Polsce jest relatywnie niższe. Ale dlatego też jest relatywnie odporny na skutki pandemii – objaśnia Wojciech Matysiak.

Ceny mieszkań mogą się obniżyć

Optymizm względem obniżek cen mieszkań niewielki jest. Czy ceny mieszkań – przynajmniej dla indywidulanego klienta – spadną?

- Teraz pewnie jeszcze nie, ale za chwilę będzie można liczyć, że staną się niższe – przekonuje Wojciech Matysiak. - Stopy procentowe szybko wzrastają, obowiązuje zaostrzony rygor wyliczania zdolności kredytowej narzucony przez KNF – drugi kwartał będzie sprzedażowo slaby. Nie spodziewałbym się silnych spadków cen, mamy dość wysoką inflację, a ona będzie wpływała na rynek. Jeżeli pojawią się spadki w ujęciu nominalnym, nie będą one wysokie. Impulsem do większej zmiany cen, może być rynek wtórny. Jeżeli pojawi się na nim duża podaż, możemy liczyć na obniżki w większej skali. Sytuacja jest rozwojowa.